來源:@華夏時報微博
華夏時報記者 李未來?北京報道
當房地產市場從增量時代轉向存量時代,運營便顯得尤為重要。在存量市場下,我們應該做哪些調整應對和變化?
2024年12月17日,在由《華夏時報》社主辦,中國城商聯攜手共辦的“重塑價值?未來可期——2024華夏城市產業鏈發展大會”上,WeWork大中華區副總裁全斌做了題為“存量時代下的空間運營之路”的主題演講,為存量資產的運營指出一些思路。
全斌以WeWork的實踐提出存量時代運營所需要的“四力”:品牌力、產品力、運營力、社區力?!敖裉斓姆康禺a行業要破局,不僅從供給側入手,而且要在需求側下功夫。以前只要有樓、有裝修、有招商運營,就不愁租。而現在要留住這些優質租戶就要不斷地創造價值和提升服務,對需求的挖掘是非常重要的?!?/p>
企業需要彈性辦公空間
“從WeWork的角度來說,我們不光代表自己,也代表行業整體趨勢,是經濟的‘晴雨表’,因為在我們的社區空間里,有很多企業在這里辦公,所以對各行各業的情況會有一定的了解?!比蟊硎?。
據了解,WeWork于2010年在美國成立,2016年進入中國,目前在全球有60萬會員,覆蓋了600個地點、125個城市以及36個國家。其模式即共享辦公室,為1—1000人的企業提供靈活的辦公方案。
據全斌介紹,在中國,WeWork聚焦北京、上海、深圳、香港這樣的核心城市,“今天WeWork在中國已經8周年,布局12個城市,服務接近100個社區,將近8萬個企業會員,運營空間面積差不多70萬平方米。”他強調,在這個體量下,公司和接近10萬個企業會員溝通,能夠看到今天的房地產市場發生了哪些變化。
一方面,目前企業對辦公空間的彈性有更大需求?!斑^去的開發商和業主都希望簽大租戶,租期一年以上,這樣有比較好的收益、穩定的租金、穩定的現金流。但現在大量的企業會發生變化,有些階段需要快速擴張,有些階段需要快速收縮,那么辦公空間就要隨著公司戰略的變化而變化。”全斌表示,傳統寫字樓是剛性的,裝修和面積都是固定的,而租戶需要調整,這很難留住企業客戶,所以現在的辦公空間應該是彈性的。
另一方面,職場人對辦公的需求也發生了變化。全斌認為:“現在職場辦公主力是85后、90后,甚至00后,很多人選擇職場的時候除了薪水和福利以外,更加關注滿意度、個人的成就感,以及辦公的體驗和效率,所以體驗、場景、情緒價值,這都是我們最近一兩年更加關注的點。因為你不能只是做一個一刀切和完全一樣的產品,而是要滿足這些入駐企業員工的需求和感受。所有產品都要隨它而變。”
存量時代靠運營
在房地產市場存量時代,城市更新不是簡單地做增量,而是在運營存量資產上做好文章。如何把存量的市場變得有趣、好玩、有創新,讓客戶愿意買單,全斌提出了“四力”,即品牌力、產品力、運營力、社區力。
“品牌非常重要,尤其是現在這個階段?!比蠼榻B,WeWork的客戶構成相對比較健康,現在35%的客戶是全球500強企業,他們無論擴張還是收縮都會選擇WeWork,因為企業都希望長期綁定安全的供給側,也就是賽道中頭部品牌企業。
關于產品力,全斌認為,靈活的產品已經成為最有價值的資產,這里面包括靈活的規模、靈活的空間、靈活的實踐以及靈活的服務,另外就是利用科技的力量來降低日常運營成本,提升使用率和效率。
在全斌看來,設計是空間改造的內核,可以提供情緒價值,“好的工作場景會讓你覺得新鮮、有成就感、不疲憊、審美不疲勞,這就是設計的重要性?!?/p>
運營力同樣重要,“靠拿地開發的時代已經過去了,越來越需要抓運營,讓資管類的公司能夠靠運營實現資產的增值和保值,而不是靠過去的金融手段。怎么做資產的增值保值?就是靠運營?!比蠼榻B道,WeWork融入了大量的活動、主題,另外就是做好ESG。
最后是社區力,據了解,WeWork的10萬會員中,70%是互相認識的,50%是有來往的,WeWork服務的100多個社區,每個社區每周都會有三場活動,通過標準化的設計,提高大家參與度。
全斌表示:“‘四力’為我們帶來更高的客戶黏性,從而提高續約率,幫助做大整體收益?!?/p>
責任編輯:張蓓? 主編:張豫寧
有話要說...