藍鯨新聞12月30日訊 （記者 石雨）險資布局不動產(chǎn)項目的步調(diào)，繼續(xù)加快。近日，在完成對晉江、赤峰兩地萬達廣場的投資后，新華保險（601336.SH）又拿下銀川金鳳區(qū)萬達廣場置業(yè)公司。

　　據(jù)藍鯨新聞不完全統(tǒng)計，近兩年來，6家險資代表已陸續(xù)拿下17筆萬達旗下資產(chǎn)。資產(chǎn)荒背景下，有拉長資產(chǎn)久期、優(yōu)化資產(chǎn)負債配置需求的險資，正在尋找周期長、安全性高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，遇到具備“性價比”的不動產(chǎn)項目時，愈發(fā)凸顯積極配置邏輯。

　　險資布局不動產(chǎn)，新華保險、陽光人壽、大家保險等積極買入

　　險資“接盤”萬達，腳步未停。藍鯨新聞注意到，近日，新華保險又拿下一座萬達廣場。

　　近日，銀川金鳳區(qū)萬達廣場置業(yè)有限公司發(fā)生工商變更，坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱 “坤華投資”）出資1億元，成為該公司全資持股股東。

　　這位新資方，是萬達的“老熟人”。成立于2023年12月的坤華投資，由新華保險出資99.9%，中金資本運營有限公司出資0.1%，分別對應(yīng)出資額為99.9億元、0.1億元。設(shè)立之際，新華保險即表示，該公司投資策略為以股權(quán)及適用法律允許的其他的方式，直接或間接地主要投向持有型不動產(chǎn)項目資產(chǎn)的被投資企業(yè)，為合伙人實現(xiàn)投資回報。

　　從坤華投資的布局來看，目前對外投資7筆，均指向了萬達，除銀川金鳳區(qū)萬達廣場置業(yè)有限公司，還有赤峰萬達廣場有限公司、晉江萬達廣場有限公司、成都萬達商業(yè)廣場投資有限公司、南京萬達茂投資有限公司、煙臺芝罘萬達廣場有限公司、北京萬達廣場實業(yè)有限公司，持股比例均為99.99%或100%，對應(yīng)出資額由5000萬元至14.42億元不等。

　　持續(xù)推進輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略的萬達集團，近兩年陸續(xù)出讓20余宗萬達資產(chǎn)，而險資，正是重要接盤力量。包括新華保險拿下的7家萬達廣場，據(jù)藍鯨新聞記者不完全統(tǒng)計，險資共計入手17宗萬達旗下資產(chǎn)，背后資金來自中國太保、陽光人壽、大家保險、橫琴人壽、中銀三星人壽等險企。

　　陽光人壽在2023年12月出資55.1億元設(shè)立的“麗水聯(lián)融壹號股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）“，通過設(shè)立的多家子基金，陸續(xù)拿下6家萬達廣場，分別為合肥萬達廣場商業(yè)發(fā)展有限公司、太倉萬達廣場投資有限公司、湖州萬達投資有限公司、上海金山萬達廣場有限公司和東莞厚街萬達廣場投資有限公司。

　　值得一提的是，麗水聯(lián)融壹號股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）在今年11月13日宣布股權(quán)變更，中銀三星人壽保險有限公司、南京太保鑫匯致遠股權(quán)投資基金管理合伙企業(yè)（有限合伙）新增入股，分別持股9.07%、9.07%，對應(yīng)出資額均為5億元。

　　此外還有大家保險通過珠海穩(wěn)昇企業(yè)管理有限公司攬入上海松江萬達廣場投資有限公司、西寧萬達商業(yè)管理運營有限公司以及臺山萬達商業(yè)投資有限公司；上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、蕪湖浦煜股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）購入上海萬達廣場置業(yè)有限公司股權(quán)，穿透之后，有大家保險和橫琴人壽的身影。

　　險資尋覓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，契合布局長周期、低價不動產(chǎn)項目

　　2023年以來，多家保險機構(gòu)通過股權(quán)投資、公募REITs等路徑，布局不動產(chǎn)項目，涵蓋如商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等標(biāo)的。接盤萬達，是險資近兩年積極布局不動產(chǎn)的縮影。

　　透視背后，首先，險資的長周期性與不動產(chǎn)項目的長期、穩(wěn)定回報特性存在天然契合。

　　“地產(chǎn)需要耐得住‘寂寞’的投資資金”，澤募家CEO陳希向藍鯨新聞記者分析指出，資金體量大、周期長、穩(wěn)定性高的險企，與地產(chǎn)布局周期相匹配。

　　同時，陳希指出，“商業(yè)地產(chǎn)作為相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，目前正處于價格低點，而險資也正在通過長周期布局以緩解目前資產(chǎn)荒的困境。”

　　在目前利率中樞下移及權(quán)益市場持續(xù)地位震蕩的行情下，險資存在資產(chǎn)荒壓力。而在“利差損”壓力下，險資拉長資產(chǎn)久期、優(yōu)化資產(chǎn)負債匹配、增厚投資收益的需求愈加迫切。

　　險資“偏好”私募股權(quán)基金的投資路徑，也正體現(xiàn)了這一特點。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，私募股權(quán)基金的投資周期通常為3-7年，若考慮清盤則需要更長的時間，這與險資的長周期特性相契合。

　　同時，“私募股權(quán)形勢一定程度上可以將險資與不動產(chǎn)資產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險進行隔離”，香頌資本執(zhí)行董事沈萌分析指出，險資通常作為私募基金的LP，而私募基金的日常管理及涉及標(biāo)的資產(chǎn)的投后管理都是由GP負責(zé)，所以險資并不需要深入標(biāo)的資產(chǎn)的具體經(jīng)營。

　　從投資回報的角度來說，陳希提出，“投資商業(yè)地產(chǎn)的收益不僅來自于簡單的租金收入，同時還涵蓋如收入分成、廣告收入等。萬達廣場多處于城市相對核心的位置，險資選擇投資萬達廣場，利于進一步推動消費?！?/p>

　　自然，對于正積極出售資產(chǎn)的地產(chǎn)商而言，“抄底”的險資也有化債的助力，緩解債務(wù)壓力，規(guī)避流動性危機。

　　展望后市，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，關(guān)于險資有望加碼投資的預(yù)測聲音漸起。除繼續(xù)抄底、化債需求外，保險機構(gòu)進一步拉長資產(chǎn)負債久期的目標(biāo)也將使其進一步瞄準更具安全性、長期性的標(biāo)的。業(yè)內(nèi)提出，在眼下不動產(chǎn)資產(chǎn)處置較多的背景下，險資或繼續(xù)“抄底”，尋找優(yōu)質(zhì)機會。

　　此外，對于險資而言，信達證券研報曾提出，“優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)長期投資有助于險企增加另類投資標(biāo)的的選擇，豐富險企投資組合的投資品種，不動產(chǎn)投資加碼是險企根據(jù)市場情況及時調(diào)整投資組合的體現(xiàn)”。